房地產營業稅

?房地產營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房地產的稅收。自2009年1月1日起，采取預收款方式銷售開發產品的，應當于收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條）。實際生活中，相信很多人對房地產營業稅都不是很清楚和把握，其實只要是在家里買了房子的人都會有觸動這一稅目的。今天小編給大家分享下房地產營業稅如何計算以及房地產營業稅稅率怎么算的相關知識。

房產營業稅稅率是5％，不足5年的非普通住房轉讓，全額征收營業稅。 什么是房產營業稅 房地產營業稅不僅僅是企業房產轉讓時候需要征收稅費，個人轉讓房地產也要收取，為了配合住房制度改革，也為了避免多交稅，鼓勵個人將多余住房出租，滿足一部分中低收入者對住房需求。
有些人已經把房子出租出去，征收營業稅的時候，繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，繳納的營業稅暫按3%的稅率征收，房產稅暫按4%的稅率征收，對于用于生產經營的，繳納的營業稅按5%的稅率征收，房產稅按12%的稅率征收。
按上述政策解釋，對個人出租商住兩用房的稅費該如何收取，大家可以根據出租后房屋的實際用途確定。

房地產營業稅稅率是5％，不足5年的非普通住房轉讓，全額征收營業稅。

?房地產營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房地產的稅收。自2009年1月1日起，采取預收款方式銷售開發產品的，應當于收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條）。實際生活中，相信很多人對房地產營業稅都不是很清楚和把握，其實只要是在家里買了房子的人都會有觸動這一稅目的。今天小編給大家分享下房地產營業稅如何計算以及房地產營業稅稅率怎么算的相關知識。

　營業稅：按營業收入5%繳納，當月取得的營業收入，不論是不是房價的全款都要計入應納稅所得額；
　　城建稅：按繳納的營業稅7%繳納；
　　教育費附加：按繳納的營業稅3%繳納；
　　地方教育費附加：按繳納的營業稅2繳納%；
　　土地增值稅：一般是每月按所售房屋。地下室。車庫的面積大?。?44平米為界）以1.5%和3.5%的稅率進行預繳，在工程完工后匯算清繳（按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納，按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）；
　　印花稅：
　　1.建安合同按承包金額的萬分之三貼花；
　　2.購房合同按購銷金額的萬分之五貼花（財政部國家稅務總局文件[財稅（2006）162號]，2006年11月27日執行）；
　　3.賬簿和營業執照（一般是5元，而且電子賬要打出來貼花）；
　　4.房屋租賃合同（合同金額的萬分之三）；
　　城鎮土地使用稅：按實際占用的土地面積繳納（各地按地段不同繳費標準不同，XX元/平方米/月，當房屋售出后按照合同簽訂的交房日期為界，交房日期以后不用繳納）；
　　房產稅：按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
　　車船使用稅：按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；
　　企業所得稅：一般是每月按稅局核定的稅率進行預繳，于項目結束后進行匯算清繳；
　　個人所得稅：按當月員工取得的收入（包括各種福利，補助）的總額按照相關等級比例進行代扣代扣繳；
　　土地交易契稅：契稅稅率為3～5％（以各地標準定）。
　　費用：
　　維修基金：按房屋每平方乘以當地規定的標準（由客戶負擔，由房地產開發公司代收）；
　　天然氣配套設施費：按本地標準交入戶費幾千元由業主負擔（現有按每平方XX元進行征收，由房地產公司負擔）；
　　房產證工本費：按各地標準不同交幾十元（一般房地產公司負擔）；
　　業主應繳納的其它費用：
　　房產契稅：按（各地標準不同）144平方米為標準，以下萬分之二，以上萬分之三。

房地產營業稅的稅率是5.6%，如果說房子的產權證辦理時間超過了5年，那么可以免征房地產的營業稅。如果是不足5年的非普通住宅房進行轉讓的話，那么需要全額征收營業稅。在房屋交易的過程當中需要支付的稅費種類是比較多的，而房產營業稅只是其中之一而已。除了要支付房產營業稅以外，一般買賣雙方還要支付各自的個人所得稅，增值稅，印花稅還有契稅，不同的稅費征收的比例也會有一些差異，尤其是在購買二手房的時候，交納的稅費會比較多，所以要做好預算。

營業稅（Business tax），是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。2011年11月17日，財政部、國家稅務總局正式公布營業稅改征增值稅試點方案。
2015年5月，營改增的**后三個行業建安房地產、金融保險、生活服務業的營改增方案將推出，不排除分行業實施的可能性。其中，建安房地產的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務業為6%。這意味著，進入2015年下半年后，中國或將全面告別營業稅[1] 。
財政部部長樓繼偉在全國財政工作會議上表示，2016年將全面推開“營改增”改革，將建筑業、房地產業、金融業和生活服務業納入試點范圍。

辦理二手房過戶的稅費如下：
1.個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；
2.契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；
3.營業稅：5.6%（賣方出，滿兩年免征）；
4.交易手續費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；
5.工本費：80元（買方出）；

1、銷售不動產營業稅，稅率5%（以銷售收入計稅）；
2、城建稅 稅率7%（以營業稅計稅，分鄉1%、鎮5%、縣城以上城市7%）；
3、教育附加 稅率3%（以營業稅計稅）；
4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業稅計稅，是否征收以各省規定為準）；
5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計稅）；
6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅，計稅較為復雜）；
7、企業所得稅 稅率25%（以企業年度利潤計稅，計算有一定難度）；

房產營業稅是房地產企業交納的一個稅種,也是啊一個很主要的關節?？墒欠康禺a企業的營業稅什么時刻交,和房地產行業營業稅如何算?很多多少人都不是很明確,下面就給大家呢講解一下。

因為房產稅是企業擁有并使用房產營業，按規定要交的房產持有稅。而營業稅與企業所得稅，是企業開業經營與營業所得，必須向國家交納的經營及所得稅，兩者是不同的，都要交，不應交完了房產稅，就不交營業稅與所得稅。
所以交完了房產稅，還要交營業稅與所得稅。

房地產稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收，在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。
我國房地產稅收入占地方稅收的70%以上，而外國一些發達國家僅在8%左右。

甲供材料：就是甲方提供的材料。有的時候甲方為了保證施工質量，直接采購鋼筋、混凝土、裝飾材料等，交給乙方進行施工。這個是甲方省錢的一個好途經，當然也是甲乙雙方矛盾的一個焦點。
容積率、覆蓋率與綠化率：
① 容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。
② 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。
③ 綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
對于發展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度。
樓面地價：房地產企業核算成本的一個重要指標，即取得土地的價格除以開發的建筑面積，也可以理解為老百姓買房子的時候購買單價中買地的成本。也是現在房屋價格上漲的一個主要原因。
取費和取費標準：預決算的一個重要指標，詳細說起來可能需要好幾天。簡單的說，就是相當于酒店業額外加收的服務費，等級越高的企業，收取的取費標準越高。
建筑面積、套內面積、使用面積：
① 建筑面積：是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
商品房銷售面積=套內建筑面積 分攤公用建筑面積。
② 套內建筑面積：
套內建筑面積=套內使用面積 套內墻體面積 陽臺建筑面積。
其中封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
③ 使用面積：是指住宅中分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，按房屋的內墻面（含標準粉刷層厚度）水平投影計算，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。
得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。得房率越大，需要分攤的公共設施越小，購房者越有利。
七通一平：七通是指上水、下水、路、電訊、煤氣、電、熱力通，一平是指平整場地。是開發土地的前提條件。也被人稱為“毛地”開發，完成后才成為“熟地”。
甲方代表：即甲方派駐工地現場的代表，可以按行業分為土建、水暖、電氣等，有一定的簽字權。
簽證：先不要激動，這個不是出國辦理的那個簽證，而是在施工過程中針對隱蔽工程和材料、工程量變更等進行的現場簽證。但也不要小瞧這個，相當于可以報銷的單子，有的時候一張簽證就相當于幾十甚至上百萬的錢。對于簽證，房地產公司有著一定的管理程序，對于簽證的時間、內容、權限等等都有著嚴格的要求。
施工圖：就是施工過程中的依據，太專業的結構、配套等我們看不懂，對于財務人員來說，應當能看懂簡單的平面圖、立面圖、剖面圖。
五證兩書：⑴國有土地使用證；⑵建設用地規劃許可證；⑶建設工程規劃許可證；⑷建設工程開工證；⑸商品房預（銷）售許可證?！皟蓵笔恰蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。
按揭：按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。就是現在鼓吹的花明天的錢，也是房奴的由來。
均價：“均價”即樓盤的平均價格，代表一個項目的整體價位水平。但“均價”并非簡單的**高價與**低價的算術平均值，而是所有售樓款除以所有建筑面積得出的數據，因此也是開發商容易忽悠人的一個數據。
住宅產權與寫字間產權：房地產公司開發的項目大致分為兩類，其中住宅產權（土地）時間為七十年，（普通住宅）契稅為1.5%，房屋驗收的時候要求上下水、衛生間、廚房齊全；寫字間產權（土地）時間為四十年，契稅為4%，驗收的時候房間內可以沒有衛生

深圳二手房營業稅是國土局評估價的5.6個點。例如;100萬的房子國土局評估80萬那么它的營業稅就是;448000元

需要 。在對購房時間如何確認上：
(1)《房屋產權證》上記載的日期
(2)購房《契稅完稅證》的填發日期
上述兩個時間按“孰先”原則確認
你的《房屋產權證》和《契稅完稅證》的時間都是08年，所以現在出售住房就要算五年內了，也就需要交營業稅。
補充回答：
帶上你的買賣契約去稅務部門咨詢。

**好的關注源于溝通，如您在日常工作中遇到任何疑難財稅問題請與我聯系，將有權威專家免費為您解答，歡迎交流！
陳老師：（兼微信）
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財稅交流群： 38516716





房地產企業預售房屋已開具地稅機關營業稅發票，營改增后客戶要求退房或更改購房者姓名的問題



更改購房者姓名，屬于銷售退回后再銷售他人的行為?？砂凑铡敦斦繃叶悇湛偩株P于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）有關規定，試點納稅人發生應稅行為在納入營改增試點前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，如房地產開發企業有欠繳的營業稅，企業先抵所欠繳的營業稅，不足部分向原主管地稅機關申請退還。再銷售他人時應按規定開具增值稅發票，并按規定繳納增值稅。（寧夏國稅局）


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二、你應該按照正確的方法計算申報繳納稅金。
三、房地產公司售房，收到的預收款，需要繳納的稅金：
1、營業稅=預收款金額*5%
2、城建稅=營業稅*城建稅稅率城建稅稅率（1）納稅人所在地在市區的，稅率為７％；
（2）納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為５％；
（3）納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為１％ 。
3、教育費附加=營業稅*3%
4、地方教育費附加=營業稅*2%
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1、開發項目未完工前收到的房款，計入“預收賬款”科目。
借：現金等貸：預收賬款
2、每月月末，按預收賬款計算提取稅金
借：待攤費用--營業稅金及附加
貸：應交稅金--營業稅
貸：應交稅金--城建稅
貸：其他應交款--教育費附加
貸：其他應交款--地方教育費附加
3、下月繳納稅金時
借：應交稅金--營業稅
借：應交稅金--城建稅
借：其他應交款--教育費附加
借：其他應交款--地方教育費附加
貸：銀行存款等
4、開發項目完工后，結轉收入
借：預收賬款
貸：主營業務收入
5、開發項目完工后，結轉稅金
借：主營業務稅金及附加

1、過戶費用；
（1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納
（2）營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。
（3）土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。
（4）所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）
（5）房屋交易手續費；按房屋建筑面積6元/平方米交納
（6）房屋產權登記費：80.00元。
（7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納
2、非普通住宅交易時契稅按房價5%繳納，無論取得產權滿不滿五年，都要按規定繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、萬分之十的印花稅。房屋交易手續費按房價1.9%交納，其它不變。

在近期公布的稅收報告中顯現，本年第1季度稅收增加6%。相關業內助士對此現象做出默示，房地產第1季度的商場回暖直接帶頭相關稅收反彈。

　可以賣，但是第一步，你要先把銀行的按揭貸款解壓了。
　　現在營業稅沒有滿兩年這一說法了，只有滿沒滿5年。

　　二手房交易，大體上有以下的稅費。
　　分有高檔住宅和普通住宅的算法。 高檔住宅的定義（面積大于144平方，社區容積率小于1，房子的原值或評估價在某個地段超過標準）。下面我兩種都列出來。

　　普通住宅
　　賣方：營業稅：5.55%*（申報價-原值） ，滿5年可免去。
　　個人所得稅：1%*申報價
　　交易手續費：交易面積*（2.5--6）這之間可能有點波動。
　　中介傭金：如果有通過中介的話一般是（1%--2%）*成交價

　　買方：契稅：1.5%*申報價（90平方下1%，大于90小于144交1.5%，大于144交3%）
　　評估費：評估價*0.4%
　　權證費：85（我們這里是這么多）
　　它項權證費：85（同上）
　　過戶費：500左右
　　土地證：500左右（這些小費用可能每個地方都有點差異）
　　印花費：申報價*0.05%
　　按揭代辦費：1000-3000
　　交易手續費：交易面積*（2.5--6)
　　中介傭金：1%*成交價

　　高檔住宅:就三個稅費不一樣，營業稅：未滿5年5.55%*申報價，
　　滿5年：5.55%*（申報價-原值），個人所得稅：1.5%*申報價，
　　契稅：3%*申報價。其他的稅費都一樣，可以說是八九不離十。

　　本人從事房產中介，對這方面比較專業。樓主只要把申報價 成交價 評估價代進去算，10萬的稅費，誤差控制在2000內。 稅費的多少，主要看按多少錢去申報，而申報價通常都是小于或等于評估價。