補交金土地出讓

這個問題需要從兩方面考慮：
一是，國土部門已經批準補辦土地出讓手續，核定了土地出讓金，只需要到國土部門領取非稅繳費單到銀行交款就可以了。估計問的不是這個問題。
二是，需要申請土地補辦出讓手續。一般是原來屬于劃撥土地，因為土地交易、公司需要上市等原因，申請辦理出讓手續。具體的程序是，如果符合城市規劃（一般需要規劃部門出具意見），可以向土地所在地的基層國土部門申請，要提交相關屬地政府（一般是鎮政府）的審批同意意見，經國土部門批準，委托土地評估部門評估，然后根據市政府文件確定的繳納比例（可能是20%、30%或者50%，各地不一樣），然后按照第一點的程序去交就可以了。

土地出讓金計算方式：
一、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
二、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。
三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。
取得出讓土地使用權有以下幾個特征：
（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。
（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的**高年限。
（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。
土地使用權出讓程序:
由于土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。
協議出讓土地使用權的程序是：
（1）用地者向政府申請取得出讓土地使用權。
（2）用地申請經政府同意后，用地者與政府協商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關內容達成一致后，草簽土地使用權出讓合同。
（3）土地使用權出讓合同草簽完畢后，持有關材料，按審批管理的規定報有批準權限的政府批準出讓土地使用權。
（4）土地使用權受讓人按合同約定支付出讓金價款，政府按合同約定提供土地使用權。
（5）辦理土地登記的有關手續。
招標出讓土地使用權的程序是：
（1）準備招標文件，如招標書、投標書、土地使用和規劃條件等。
（2）發布招標公告。
（3）有意受讓人辦理競標手續。
（4）政府確定中標人并簽訂出讓合同。
（5）中標人按合同約定支付出讓金并辦、理土地登記手續。

這是不合理的。
因為你的房屋是合法遷移后補償的，補償的房屋應該份符合法規，也就是房屋的所有稅費都必須全部繳納（包括土地出讓金），獲得所有的權屬證明（包括土地使用證），才能交付能交付給你。
建議你去找原補償單位進行交涉，如果交涉不能成功，可以向國土局和建設局投訴該單位。

很多人不明白土地出讓金的標準，以及含義，小編今天就帶你看看國務院規定的土地出讓金的標準吧。

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓價標準至關重要。

土地出讓金標準

土地出讓金的收取標準

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收??；1990年5月19日（含當日，下同）以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

二、已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收??；被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

四、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收??；1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取。

劃撥土地轉讓，是在地價評估的基礎上，補繳出讓土地與劃撥土地的價款差額（按房屋建筑面積計算）。

一、已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金=住宅片區2004年基準地價×10%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×土地使用權面積；
二、住宅用地出讓金=住宅區片2004年基準地價×40%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×使用土地面積；
三、商服用地土地出讓金=商業路線段2004年基準地價×40%×容積率修正系數×臨街深度修正系數×商服用地交易年期修正系數×行業修正系數×使用土地面積。


劃撥土地轉出讓除了要補交上述相關土地出讓金外，還要交這些費用：城鎮居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下的地權屬調查、地籍測繪費為每宗地收取13元；每超過50平方米以內加收5元，**高不超過30元。土地注冊登記、發證工本費：精裝每證20元，簡裝每證5元，印花稅5元。

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
土地出讓金計算方法
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

一、土地出讓金是什么？

1.土地出讓金是什么？

土地出讓金，全稱為國有土地使用權出讓金。是指：

（1）各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產經濟活動中，政府往往采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓的方式，將一定期限的土地使用權出讓給開發商，開發商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據市場來定價；

（2）土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；

（3）原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押作價入股，按規定補交的土地出讓價款。房地產經濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。

2.土地出讓金的性質是什么？

現行的土地出讓金，既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的稅費性質。地方政府出讓一定年限內的土地使用權，一次性收取的土地出讓金實際上是若干年限的地租總和，這種情況下的土地出讓金具有地租性質，是地價。而房地產交易活動中交納的土地出讓金是定價，起到調控作用，帶有稅費性質。

3.為什么會征收土地出讓金？

我國《憲法》第10條明確規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！蓖恋厥褂脵嗪屯恋厮袡喾蛛x，土地所有權歸國家全民所有或集體所有，國家只能通過征收土地出讓金來出讓土地使用權。

4.征收土地出讓金有什么用？

（1）土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源；

（2）政府用征收土地出讓金的手段來合理配置土地這種稀少資源，調節土地的利用，改進和調整房地產結構。政府往往通過限制出讓條件來調節房地產內部結構，例如，2016年8月17日，上海靜安中興社區商辦類地塊以拍賣的方式成功將土地使用權出讓給融信集團，出讓條件為：

①配建占規劃總住宅建筑面積5%保障性住房（計4939平米以上）和15%自持租賃房（計14076平米以上）；

②全裝修住宅建筑面積應占總住宅建筑面積的80%以上（計75072平米以上，不包含保障性住房等）；

③中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%（計79022.9平米以上）。

（3）政府對土地出讓金的分配，通過在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調控分配土地收益，來調節市場經濟關系。土地出讓金主要分配方式為土地出讓金的返還，返還方式有以下6種：

①政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

例如，某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為1億元，企業已繳納1億元。協議約定：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目1萬平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

②政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代拆遷、拆遷補償)

③政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

④土地出讓金返還用于建設公共配套設施(醫院、幼兒園、體育場館等)

⑤政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

⑥政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

二、土地出讓金由誰交？怎么計算？

在房地產經濟運動過程中，以下情況需交納土地出讓金。

1.開發商拿地需交納土地出讓金

（1）地方政府出讓一定年限（使用期限：住宅用地70年、工業用地50年、商業用地40年）的土地使用權給開發商，開發商一次性需交納該年限內的土地出讓金。

（2）土地出讓方式：對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓等方式。

（3）計算方式：土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額÷土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即出讓金總額÷規劃允許建造的總建筑面積。一般以樓面價來計算效益。

2.購買已購成本價、標準價/優惠價公房需補交土地出讓金

公房也稱公有住房，國有住宅，指由國家以及國有企業、事業單位注資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。

公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房，包括央產房、成本價公房、標準價/優惠價公房。其中，成本價公房、標準價/優惠價公房上市交易前需先補交土地出讓金（已購公房的類型可以從房產證上看出），由買家交納。

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。 案例6：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。 （一）營業稅 根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）取得政府獎勵3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。 （二）企業所得稅 根據財稅151號及財稅70號文的規定，由于本案例土地出讓協議未規定資金專項用途，因此，不符合財稅70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。 （三）土地增值稅 企業在實際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。 根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。 《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。 筆者認為房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給與房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。 （四）會計處理 收到獎勵或補貼款時： 借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000 以上各案例中房地產開發企業通過招拍掛購入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。 根據《契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天?！币虼?，企業在簽訂合同的當天就應繳納契稅，計稅依據為10000萬元。

1.什么是土地出讓金：土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等**，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等**，以及開發園區等工業**，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。
2.土地出讓金的分類與計算土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是熟地價，即提供七通一平的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費;另一種是毛地或生地價，即未完成七通一平的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。

土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

土地出讓金可分為地面價和樓面價兩種計算方法。地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為分攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃總建筑面積。

想必大家經常聽到“土地出讓金”這個名詞， 那么大家知道其的含義嗎？又該如何計算呢？






什么是土地出讓金？

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)；

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。







土地出讓金的征收標準是什么?

1、土地出讓金的征收標準是由各地依據當地土地價值確定征收標準。

2、一般依據房產所在地區參考價、房產使用剩余年限、房產的性質不同確定征收系數數。

3、經常使用的計算出讓金的方式：

(1)出讓金=房屋參考價格×房產證上的建筑 積×征收系數;

(2)出讓金=基準地價×分攤土地面積×征收系數。





土地出讓金的計算標準還有以下的區別：

(一)個人住房劃撥國有建設用地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準

1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金 。



2.1990年5月19日 (含當日)以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金 。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定， 不再進行容積率、區域因素、個別因素等修正。




案例如下：

福建省泉州市鄭先生有一處個人建房，地址位于鯉城區海濱街道中山中路，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證，現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價5670元/平 。

其土地出讓金計算方法：

如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權的，

土地出讓金=5670元/ 平 ×100平 ×30%=170100元。



如在1990年5月19日 (含當 )之后取得劃撥土地使用權的，

土地出讓金 =5670元/平 ×100平 ×60%=340200元。





(二 )已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及市區紅梅 新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的 10%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外， 不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補交土地出讓金。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。

一、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收??；1990年5月19日(含當日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。

二、已購公有住房、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的劃撥商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。

三、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取。

首先，根據《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農用地、建設用地和未利用地。土地性質主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業、住宅、工業、辦公等分類，這就是土地性質；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區土地出讓金收取的比例并不一樣。
其次，土地性質和土地出讓金有著密切的聯系。不同性質的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業用途的土地收益**大，住宅其次，工業**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。
由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國有土地收益發生改變，為了維護國家利益，就需要補交由于改變土地性質，所增加土地收益的土地出讓金。
讀者問題中提出兩種補交土地出讓金的計算方法：
一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－原用途價格×門市分攤土地面積×22％，其中評估價格把同一時點的出讓土地原用途價格扣除；
另一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價格×分攤土地面積。
在回答此問題前，筆者要先提出幾個問題。
基于以上問題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者，但是從土地估價上來說，對于改變用地性質所要補交的土地出讓金，一般應該在當前情況下重新評估土地性質變更前后的價值，補交額應當是當前不同用途土地出讓金的差額，具體計算如下：
所需補交出讓金＝當前商業用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例
在實際操作中，住宅類用地轉為底商的土地性質變更，筆者認為土地面積應是首層總的分攤土地面積，具體到每個門市分攤的土地面積應該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進行分擔，具體公式如下：
每個門市分攤土地面積＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分攤土地面積
因為出讓金指的是土地產生的收益，所以筆者認為應該按照每個門市分攤的土地面積進行補交土地出讓金，由此得出每個門市所需補交的土地出讓金，計算公式如下：
每個門市補交的土地出讓金＝當前商業用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例

土地出讓金是國家征收的，雙方可以協商約定。過戶費用根據你們簽定的合同約定確定由誰承擔，房屋價款的構成包括土地出讓金，和過戶費用是二碼事。

我通過中介買了一套房改房的二手房。中介合同中約定“其它所有辦理產權證、土地證、契證所需的稅費”由買方承擔?，F在手續已經基本辦好，但是其中有一項費用為“土地出讓金”將近2000元。中介說根據他們的行業慣例是由買方承擔的。但據我了解，一般房屋買賣中買方不承擔該項費用。

關鍵是看你所付房款中是否已經包含了這項"土地出讓金"的費用,如果不包含,應當由你交納.另外,對于""其它所有辦理產權證土地證契證所需的稅費""的理解,如果通常的理解包括土地出讓金,而且,原房款中并不包含這項,應當是由你----買方交納。

土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的,土地出讓金是市、 縣人民**土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者,并由土地使用者按規定的標 準向國家繳納的土地出讓的全部價款。
而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人 民**在批準農用地轉用、征用土地時,向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、 縣人民**收取的平均土地純收益。
雖然繳納主體和性質不同,但由于新增建設用地征收標 準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定 的,其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性,因此,新增建設用地協議出讓** 低價的確定可以以此作為依據。

土地出讓金標準委托相關的機構進行評估的話，那么會按照評估價格的40%來收取。

如果是委托相關的機構進行評估的話，那么會按照評估價格的40%來收取。如果交易的成交價格不低于基準地價的話，那么會按照最終成交價格的40%收取。如果最終的成交價格是低于基準地價的話，那么會按照所有地價的40%收取。如果土地的性質是屬于劃撥土地的話，那么會按照基準地價的40%收取。 一般土地使用權出讓金的確定是有三個過程的：
①首先第1個過程就是進行估價，一般政府會選擇有資質的中介機構，對土地進行地價上的評估。
②接下來第2個過程就是確定出讓底價，在這個過程當中之后，政府會根據相關的政策對土地的估價進行修訂，最終會形成一個出讓的底價。在出讓土地的時候，如果有人的出價是低于這個價格的，那么政府就不會出讓土地的使用權。
③最后一個過程就是批準了，一般不同等級的政府對于出讓土地的使用權是有不同審批權限的。

土地出讓金計算方式

一. 有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二. 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三. 通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四. 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。